Lo que los compradores deben saber: Financiamiento de una casa prefabricada
Lo que los compradores deben saber: Financiamiento de una casa prefabricada
Las casas prefabricadas tienen reglas de financiamiento específicas, que dependen de factores como la ubicación, el tipo de cimentación y la antigüedad de la propiedad. Es fundamental que los compradores comprendan estas normas y regulaciones especializadas antes de adquirir una casa prefabricada, para evitar un proceso cada vez más frustrante y, en ocasiones, costoso.
¿Por qué el financiamiento es diferente?
Las casas prefabricadas suelen clasificarse en dos categorías: bienes inmuebles o bienes muebles. Los bienes inmuebles se refieren a propiedades tradicionales y viviendas construidas sobre terrenos adquiridos, mientras que los bienes muebles se refieren a viviendas construidas en fábrica y registradas en el Departamento de Vehículos Motorizados (DMV), en lugar de ser vendidas como bienes inmuebles. La diferencia suele basarse en si la vivienda se encuentra en un terreno arrendado o adquirido, y en cómo fue construida. Las opciones de financiamiento y préstamos dependen de esta distinción, ya que no todos los prestamistas ofrecen préstamos para propiedades prefabricadas.
Las casas modulares también están sujetas a un financiamiento complejo. A diferencia de las casas prefabricadas, las casas modulares se construyen para cumplir con los códigos locales y estatales, de forma similar a los bienes inmuebles tradicionales. A diferencia de las casas tradicionales, las casas modulares suelen entregarse en piezas desde las fábricas y ensamblarse sobre una base permanente. Por lo general, una vez ensambladas, se registran como bienes raíces tradicionales y tienden a revalorizarse como una casa construida en el sitio.
Los prestamistas suelen evaluar y basar sus decisiones de valoración y financiamiento en el tipo de cimentación y la ubicación de la vivienda, si la casa es privada o forma parte de un parque, la antigüedad y el estado de la propiedad, el título de propiedad y si la casa está o no permanentemente unida al terreno.
Préstamos disponibles
Existen diferentes tipos de préstamos disponibles para los posibles compradores de vivienda, tanto para casas prefabricadas como modulares.
Los préstamos convencionales están disponibles para un número reducido de viviendas que cumplen con los requisitos, dependiendo de varios factores. Estos préstamos requieren que las viviendas estén permanentemente unidas al terreno, cumplan con el código HUD y estén clasificadas como bienes raíces o, en el caso de las casas modulares, que cumplan con los códigos locales. Este tipo de financiamiento suele ser atractivo debido a las tasas de interés competitivas, pero lamentablemente muchas propiedades prefabricadas no cumplen con los requisitos.
Los préstamos FHA son los más comunes para quienes compran una vivienda por primera vez, ya que generalmente requieren un pago inicial menor. A diferencia de los préstamos convencionales,
estos pueden financiar solo la vivienda, en lugar de la vivienda y el terreno. Para calificar para un préstamo FHA, la propiedad debe estar certificada por el HUD y, al igual que con los préstamos convencionales, debe calificar como bien inmueble y contar con una cimentación permanente.
Los préstamos USDA se ofrecen en áreas rurales específicas y pueden brindar respaldo financiero a los compradores con un pago inicial mínimo o nulo. Estos préstamos no suelen tener tantas regulaciones sobre la propiedad, pero sí requieren ingresos.
Los préstamos sobre bienes muebles son algunos de los préstamos más populares y comunes para casas prefabricadas. Estos préstamos utilizan la propiedad del comprador como garantía. Suelen tener plazos más cortos, un proceso de aprobación más rápido y, por lo general, tasas de interés más altas. Se utilizan cuando la vivienda no está construida sobre un terreno propio.
Los préstamos de construcción a permanente (C2P) son un tipo de préstamo especializado para el que pueden calificar las casas modulares, ya que están diseñados específicamente para quienes construyen su propia vivienda. Un préstamo C2P combina el préstamo para la construcción de la propiedad con la hipoteca una vez finalizado el proyecto, evitando que los compradores tengan que solicitar dos préstamos por separado. Una vez que el comprador es aprobado por el prestamista, éste desembolsa los fondos asignados al proyecto en etapas, denominadas «desembolsos», a medida que la construcción alcanza ciertos hitos. Una vez construida la vivienda, el préstamo se convierte automáticamente en una hipoteca convencional y el propietario comienza a realizar los pagos de intereses habituales.
Retos comunes de financiación
A menudo, la financiación de viviendas prefabricadas es más compleja debido a diversos obstáculos. Uno de los más comunes es la limitada oferta de prestamistas en este sector. No todos los bancos trabajan con propiedades prefabricadas, por lo que es fundamental encontrar un prestamista con experiencia en este ámbito, lo cual puede resultar muy difícil.
Otro reto es que la antigüedad de la vivienda y la propiedad influye en la disponibilidad de opciones de financiación. Algunos prestamistas solo trabajan con propiedades de cierta antigüedad, mientras que las viviendas mucho más antiguas pueden tener acceso únicamente a ciertos tipos de asistencia financiera. Esto reduce el plazo en el que los compradores pueden recibir apoyo financiero para su vivienda y limita las opciones del mercado.
Los problemas de titularidad también representan un gran desafío para la venta de casas prefabricadas y pueden retrasar seriamente el proceso de financiación. Dado que las casas prefabricadas no cuentan con un estándar universal para la titularidad, la clasificación específica de cada propiedad puede presentar dificultades particulares, ya que las propiedades con títulos del DMV o títulos de propiedad personal podrían no cumplir con los mismos requisitos.
