Cómo financiar una casa prefabricada y el terreno: Explicación de los préstamos sobre bienes muebles (*chattel*), bienes inmuebles, MH Advantage y CHOICEHome
Comprar una casa prefabricada y el terreno puede resultar confuso, ya que la financiación depende de una cuestión fundamental: ¿seguirá la casa considerándose bien mueble o pasará a formar parte de los bienes inmuebles? Esa distinción influye en el tipo de préstamo, la tasa de interés, el pago inicial, la tasación, el proceso de titulación y la disponibilidad de programas como MH Advantage® de Fannie Mae o CHOICEHome® de Freddie Mac.
Las tres vías principales de financiación
1. Financiación de construcción a préstamo permanente (terreno y vivienda)
Un préstamo de construcción permanente es una opción que ofrece a los compradores un crédito combinado que incluye la financiación del terreno, la construcción y la hipoteca. Este tipo de préstamo evoluciona automáticamente a lo largo del proceso de edificación y ofrece a los compradores pagos iniciales flexibles y tasas de interés bajas, permitiéndoles financiar la entrega y construcción de la vivienda y la hipoteca sin necesidad de contratar préstamos por separado. Suele ser la mejor opción para quienes adquieren la casa prefabricada, el terreno, los servicios de entrega e instalación, las conexiones a servicios públicos y los trabajos de cimentación.
2. Préstamos FHA Título I o préstamos sobre bienes muebles (*chattel loans*)
Ambas son opciones de financiación disponibles para compradores cuyas viviendas están tituladas como bienes muebles. Sin embargo, mientras que los préstamos de la FHA financian tanto la vivienda como el terreno, los préstamos sobre bienes muebles financian únicamente la vivienda. Estos préstamos son habituales en casos de viviendas situadas en terrenos arrendados, viviendas no vinculadas permanentemente al suelo o cuando el propietario de la casa no es dueño del terreno. Por lo general, son más difíciles de conseguir, ya que pocos prestamistas los ofrecen y suelen conllevar tasas de interés más altas que los préstamos tradicionales. A pesar de los mayores costos, los préstamos sobre bienes muebles siguen siendo una de las formas de financiación más comunes para casas prefabricadas en comunidades con terrenos arrendados.
3. Préstamos separados para el terreno y la vivienda
Un comprador también puede utilizar dos préstamos distintos para financiar el terreno y la vivienda: un préstamo sobre bienes muebles para la casa y un préstamo de terreno para la propiedad. No obstante, esta opción es compleja, ya que puede dar lugar a conflictos entre los distintos prestamistas y obliga al comprador a realizar dos pagos mensuales separados.
Encuentra una guía más detallada aquí Financing Comparison Guide.pdf
¿Cómo se convierte una casa prefabricada en bien inmueble?
Una casa prefabricada, incluso una certificada por el HUD, no adquiere automáticamente la condición legal de bien inmueble simplemente por estar situada en un terreno. La conversión de bien mueble a bien inmueble requiere generalmente tres pilares:
- Un emplazamiento legal
La propiedad debe cumplir con las normativas locales de zonificación y uso del suelo. Estas leyes pueden regular aspectos como el tamaño de la vivienda o de la parcela, las normas sobre sistemas sépticos y alcantarillado, los requisitos de asociaciones de propietarios (HOA) y urbanizaciones, las normas de cimentación, los materiales de construcción, las reglas para techados o el acceso a servicios públicos. Las normativas locales varían según la ubicación, por lo que es importante verificar la zonificación desde el principio.
- Una instalación permanente y autorizada
Por lo general, para ser considerada bien inmueble, la casa debe instalarse sobre una cimentación permanente y previamente aprobada. Los tipos de cimentación autorizados suelen incluir losas de hormigón, sótanos, espacios de acceso bajo el suelo (*crawlspaces*) y sistemas de pilares y vigas aprobados por el HUD. Es posible que los propietarios deban obtener permisos adicionales para sistemas de fontanería y fosas sépticas, conexiones de gas, agua y electricidad, o para cualquier añadido como terrazas, porches o garajes. Las casas deben superar las inspecciones locales, y la cimentación debe cumplir tanto con las normas del HUD como con los códigos de construcción locales.
- Conversión del título legal
Por norma general, los títulos de propiedad de las casas prefabricadas deben entregarse a las autoridades o vincularse legalmente al terreno donde se asienta la vivienda. El proceso exacto depende de las leyes estatales y locales, pero suele incluir una declaración jurada de fijación permanente, una solicitud de entrega del título, la cancelación de gravámenes, el número de serie de la casa y la descripción legal del terreno, la prueba de instalación permanente y los documentos registrados que vinculan la casa a la parcela. El simple hecho de colocar la casa sobre una base de hormigón no es suficiente; el proceso legal es fundamental para modificar el título. Una vez convertida en bien inmueble, la casa pasa a formar parte permanente del terreno a efectos legales y se transmite mediante una escritura pública en lugar de un certificado de título independiente. Esta conversión del título es lo que permite a los compradores optar a una financiación hipotecaria tradicional.
¿Qué son MH Advantage y CHOICEHome?
MH Advantage® de Fannie Mae y CHOICEHome® de Freddie Mac son programas de hipotecas convencionales para viviendas prefabricadas (manufactured homes) que cumplen con requisitos específicos de diseño e instalación mejorados; no son programas de préstamos para bienes muebles (*chattel loans*). Las viviendas elegibles deben construirse conforme a las normas del HUD, instalarse permanentemente sobre una cimentación, registrarse legalmente como bienes inmuebles y contar con la certificación mediante una etiqueta o distintivo de MH Advantage o CHOICEHome. Los compradores que reúnen los requisitos para estos préstamos pueden acceder a pagos iniciales desde el 3%, financiación hipotecaria convencional a largo plazo, un tratamiento de tasación mejorado, ajustes de precio reducidos para viviendas prefabricadas o condiciones de financiación similares a las de las viviendas construidas *in situ* (tradicionales). Ambos programas fueron desarrollados por empresas patrocinadas por el gobierno (GSE, por sus siglas en inglés) con el fin de aumentar y ampliar el acceso a viviendas asequibles, reconociendo que las viviendas prefabricadas de nueva construcción tienen un aspecto y un rendimiento muy similares a los de las viviendas construidas de forma tradicional.
¿Qué hace diferentes a estas viviendas?
A diferencia de otras propiedades prefabricadas, estas viviendas están diseñadas específicamente para parecerse más a las casas tradicionales; por ello, suelen incluir características que las distinguen en este segmento del mercado. Es posible que deban incorporar elementos como un sistema de cimentación aprobado; garaje, cochera o camino de acceso permanente; revestimientos y acabados de mayor calidad; inclinación de tejado residencial o porche cubierto; así como una mayor eficiencia energética y conexiones permanentes a los servicios públicos. Los requisitos y especificaciones exactos de la propiedad pueden variar según el diseño de la vivienda, la fecha de fabricación y las normas vigentes del programa.
¿Quién construye las viviendas MH Advantage y CHOICEHome?
Varias empresas importantes a nivel nacional participan en estos programas, entre ellas Clayton Homes, Cavco Industries, Fleetwood Homes, Palm Harbor Homes, Skyline Champion, Champion Home Builders, Adventure Homes, Deer Valley Homebuilders, Oak Creek Homes, KIT Custom Homebuilders, Franklin Homes y Sunshine Homes. Sin embargo, no todas las viviendas que construyen estas empresas cumplen los requisitos para estos programas; la elegibilidad puede depender de la planta de fabricación, el modelo y la distribución, la orden de compra del cliente, la fecha de fabricación y las mejoras realizadas en el terreno. Los compradores deben asegurarse de obtener una confirmación por escrito de que la propiedad específica recibirá la etiqueta o el distintivo de MH Advantage o CHOICEHome antes de realizar un pedido no reembolsable.
Aspectos que los compradores deben confirmar antes de encargar una vivienda
Antes de formalizar la compra de una vivienda, los compradores deben confirmar:
- Si la vivienda se considerará bien mueble (*chattel*) o bien inmueble (propiedad raíz)
- Si la normativa local de zonificación permite la instalación de la vivienda
- Si la entidad crediticia financia conjuntamente la vivienda, el terreno y la instalación
- Si los cimientos y las obras de preparación del terreno cumplen con los requisitos del prestamista
- Si la vivienda debe contar con la certificación MH Advantage o CHOICEHome
- Si el título de propiedad puede convertirse conforme a la legislación estatal
- Si se cancelarán los gravámenes existentes
- Si es posible obtener todos los permisos y completar todas las inspecciones requeridas
En resumen
Las viviendas prefabricadas (*manufactured homes*) pueden financiarse de diversas maneras, pero la estructura adecuada depende de cómo se ostenta la propiedad y el título tanto de la vivienda como del terreno. Las viviendas clasificadas como bienes muebles generalmente se financian mediante préstamos para bienes muebles (*chattel*) o programas FHA Título I; por el contrario, una vivienda instalada permanentemente y convertida en bien inmueble puede optar a financiación convencional, FHA, VA, USDA, MH Advantage o CHOICEHome. El momento ideal para definir la estructura de financiación es antes de que el comprador encargue la vivienda, adquiera el terreno o inicie las obras de preparación del emplazamiento.
