Casa móvil vs. casa manufacturada vs. casa modular: ¿Cuál es la diferencia?
Una casa manufacturada se construye en fábrica conforme al Código HUD federal, que aplica a casas construidas después del 15 de junio de 1976. Una casa móvil es el mismo tipo de casa construida en fábrica, pero fabricada antes de esa fecha. Una casa modular también se construye en fábrica, pero conforme a los códigos de construcción estatales y locales que aplican a las casas construidas en sitio.
La mayoría de la gente todavía busca "casas móviles", y los anuncios usan "móvil" y "manufacturada" como si fueran lo mismo. Saber cuál estás viendo define cómo se titula la casa, qué préstamos están disponibles, dónde se puede colocar y quién te la podrá comprar después.
¿Qué es una casa móvil?
"Casa móvil" es el nombre antiguo de una casa construida en fábrica sobre un chasis y trasladada a su terreno. HUD describe la casa manufacturada como la que antes se conocía como casa móvil. En sentido estricto, una casa móvil es la construida antes del 15 de junio de 1976, la fecha en que empezaron a aplicar las normas federales de construcción. En el uso diario, la gente llama casas móviles a casas de cualquier año. Los prestamistas, las aseguradoras y las autoridades locales se guían por el año de fabricación.
¿Qué es una casa manufacturada?
Una casa manufacturada se construye conforme a las Normas de Construcción y Seguridad de Casas Manufacturadas (24 CFR Parte 3280), conocidas como el Código HUD. El Congreso autorizó estas normas en la Ley Nacional de Normas de Construcción y Seguridad de Viviendas Manufacturadas de 1974, y HUD indica que todas las casas manufacturadas construidas en EE. UU. después del 15 de junio de 1976 deben estar certificadas por el fabricante como construidas conforme a ellas.
La ley federal define una casa manufacturada como una estructura transportable en una o más secciones, de al menos 8 pies de ancho o 40 pies de largo durante el traslado, o de al menos 320 pies cuadrados ya instalada, diseñada como vivienda con o sin cimentación permanente. Como el Código HUD es nacional, los estados y ciudades no pueden fijar normas de construcción distintas para estas casas. Los estados sí pueden fijar reglas sobre su cimentación y su anclaje.
¿Qué es una casa modular?
Una casa modular se construye en secciones dentro de una fábrica y se ensambla sobre una cimentación permanente en el terreno. Texas, por ejemplo, explica que las viviendas manufacturadas se construyen conforme al código federal HUD y las viviendas industrializadas conforme a los mismos códigos que las casas tradicionales construidas en sitio. Una vez instalada, la casa modular normalmente pasa a formar parte del terreno y se titula como cualquier otra casa. La Oficina del Censo señala que las casas modulares requieren permiso de construcción y están sujetas a la zonificación y los códigos de construcción locales.
¿Cómo saber cuál tienes?
Busca las dos etiquetas federales que lleva toda casa manufacturada:
- La etiqueta de certificación HUD (HUD tag). Una placa metálica roja de unas 2 por 4 pulgadas, remachada o atornillada en el exterior de cada sección transportable. La norma la ubica en el extremo de las luces traseras de cada sección, a aproximadamente un pie del piso y un pie hacia adentro del lado de la calle, salvo que el diseño aprobado la coloque en otro lugar visible del exterior. Una casa de dos secciones tiene dos etiquetas.
- La placa de datos (data plate). Una hoja de papel de unas 8½ por 11 pulgadas dentro de la casa, normalmente en un gabinete de la cocina, cerca del tablero eléctrico o en el clóset de una recámara. Indica el fabricante y la planta, el número de serie, el modelo, la fecha de fabricación, los números de etiqueta HUD de cada sección, el equipo principal instalado de fábrica y las zonas de carga de viento y de techo para las que se diseñó la casa.
Si falta la etiqueta, el propietario puede solicitar una Carta de Verificación de Etiqueta (Letter of Label Verification) al Institute for Building Technology and Safety, que HUD menciona en su página de etiquetas. Sin etiqueta HUD y con fecha de fabricación anterior al 15 de junio de 1976, se trata de una casa móvil. Una casa modular no tiene etiqueta HUD; en los estados que lo exigen, lleva en su lugar una calcomanía de certificación estatal, como Texas exige en cada módulo.
¿Cómo se comparan lado a lado?
- Construcción. Casa móvil: antes del 15 de junio de 1976. Casa manufacturada: después del 15 de junio de 1976. Casa modular: cualquier año.
- Código. Casa móvil: construida antes del Código HUD. Casa manufacturada: Código HUD federal (24 CFR 3280). Casa modular: códigos estatales y locales, igual que una casa construida en sitio.
- Etiqueta. Casa móvil: sin etiqueta HUD. Casa manufacturada: etiqueta HUD roja en cada sección, más placa de datos. Casa modular: calcomanía estatal donde se exige.
- Cimentación. Casa móvil: depende de cómo se instaló. Casa manufacturada: temporal o permanente. Casa modular: permanente.
- Título. Casa móvil: propiedad personal, o bien inmueble en algunos casos. Casa manufacturada: propiedad personal, o bien inmueble cuando está en terreno propio y se convierte según las reglas del estado. Casa modular: bien inmueble, como una casa construida en sitio.
- Financiamiento típico. Casa móvil: no califica para el seguro FHA; las opciones son limitadas. Casa manufacturada: préstamo chattel, FHA Título I, o hipoteca (incluida FHA Título II) si se titula como bien inmueble. Casa modular: normalmente las mismas hipotecas que una casa construida en sitio.
- Dónde se coloca. Casa móvil: comunidades, o terreno privado donde las reglas locales permitan casas antiguas. Casa manufacturada: comunidades, o terreno privado donde la zonificación lo permita. Casa modular: terrenos donde se permita una casa construida en sitio, con permiso de construcción.
Fuentes: HUD, Departamento de Licencias y Regulación de Texas, CFPB, guía de referencia FHA de HUD. Las reglas de título y ubicación varían según el estado.
¿Qué significan single wide, double wide y triple wide?
Estos términos describen en cuántas secciones se construyó una casa. Una single wide sale de fábrica en una sola sección. Una double wide son dos secciones unidas lado a lado en el terreno, y una triple wide son tres. La encuesta de vivienda manufacturada de la Oficina del Censo agrupa las casas de la misma forma: una, dos, y tres o más secciones. El ancho y el largo varían según el fabricante y el modelo, así que revisa el anuncio o la placa de datos para conocer el tamaño de una casa en particular.
¿Dónde entran los park model RV y las tiny homes?
Un park model RV es un vehículo recreativo y queda fuera del Código HUD. Las reglas federales lo exentan del Código HUD cuando está diseñado solo para uso recreativo y no como residencia principal y construido conforme a la norma ANSI A119.5. Para una tiny home, aplica la misma prueba: pregunta con qué código se construyó y busca una etiqueta HUD, una calcomanía estatal o una certificación de RV.
¿Por qué importa la diferencia?
Financiamiento. Para calificar al seguro hipotecario FHA bajo el Título II, una casa manufacturada debe estar construida después del 15 de junio de 1976 conforme a las normas federales, tener al menos 400 pies cuadrados, estar sobre una cimentación permanente y estar clasificada como bien inmueble. La guía de HUD indica que las casas construidas antes de esa fecha deben rechazarse, sin excepciones. Una casa titulada como propiedad personal normalmente se financia con un préstamo chattel, y la CFPB encontró que quienes tienen préstamos chattel pagan tasas de interés más altas que quienes tienen hipotecas sobre casas manufacturadas. Nuestra guía para financiar una casa manufacturada explica cada tipo de préstamo.
Seguro. Ten a la mano el año de construcción, el número de etiqueta HUD o de calcomanía y los datos de instalación cuando pidas cotizaciones de seguro. Consulta el seguro de casas manufacturadas explicado para ver cómo es la cobertura.
Zonificación y ubicación. La zonificación local decide dónde puede ir cada tipo, y la ley estatal puede ponerle límites. California, por ejemplo, exige que ciudades y condados permitan casas con Código HUD sobre cimentación en terrenos con zonificación unifamiliar, pero les permite rechazar una casa si han pasado más de 10 años desde su construcción.
Reventa. La forma en que se titula una casa afecta quién puede comprarla y con qué préstamo, y eso influye en su valor de reventa. En 2018, la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA) publicó índices de precios experimentales para casas manufacturadas tituladas como bien inmueble y encontró tendencias de precio muy similares a las de otras viviendas, con una caída más pronunciada durante la crisis inmobiliaria de finales de los 2000. Esos índices solo cubren casas tituladas como bien inmueble, así que no dicen nada sobre las tituladas como propiedad personal.
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Preguntas frecuentes
¿Una casa móvil es lo mismo que una casa manufacturada?
Son el mismo tipo de casa construida en fábrica. La diferencia es la fecha. Las casas construidas después del 15 de junio de 1976 conforme al Código HUD federal son casas manufacturadas; las construidas antes son casas móviles. La gente usa ambas palabras para ambas.
¿Una casa modular es una casa manufacturada?
No. Una casa modular se construye en fábrica conforme a los códigos estatales y locales que aplican a las casas construidas en sitio, se coloca sobre una cimentación permanente y normalmente se titula como bien inmueble. Una casa manufacturada se construye conforme al Código HUD federal.
¿Puedo obtener un préstamo FHA para una casa móvil construida antes de 1976?
No. La guía de HUD indica que las casas manufacturadas construidas antes del 15 de junio de 1976 deben rechazarse para el seguro FHA. Las construidas después de esa fecha pueden calificar si cumplen los demás requisitos, incluida la etiqueta HUD en cada sección.
